Sprzedaż nieruchomości w 2025 roku – jak rozliczyć się z fiskusem i nie zapłacić podatku?

Sprzedaż mieszkania lub domu przed upływem 5 lat od jego nabycia wiąże się z koniecznością rozliczenia z urzędem skarbowym. Choć zasady opodatkowania dochodu z nieruchomości od lat pozostają podobne, warto znać aktualne limity i terminy, aby uniknąć błędów lub skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Kiedy musisz zapłacić podatek?

Kluczową zasadą jest okres 5 lat, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Przykład: Jeśli kupiłeś mieszkanie w 2019 roku lub wcześniej, sprzedając je w 2025 roku, nie zapłacisz podatku i nie musisz wykazywać tego w zeznaniu rocznym.

Przykład: Jeśli nabyłeś nieruchomość w 2021 roku, sprzedaż w 2025 roku podlega opodatkowaniu, ponieważ nie minęło jeszcze pełnych 5 lat podatkowych.

Ile wynosi podatek i jak go obliczyć?

Podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19% dochodu. Dochód to przychód (cena sprzedaży pomniejszona o koszty notarialne) pomniejszony o koszty uzyskania przychodu.

Co możesz zaliczyć do kosztów?

Do kosztów możesz zaliczyć cenę nabycia, czyli kwotę, za którą kupiłeś mieszkanie. Uwzględnić można również koszty notarialne i podatki zapłacone przy zakupie, takie jak PCC czy taksa notarialna. Do kosztów zalicza się także nakłady na remont, które zwiększyły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania. W tym przypadku konieczne jest posiadanie faktur VAT – same paragony nie są wystarczające.

Ulga mieszkaniowa – jak uniknąć podatku?

Nawet jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat, możesz uniknąć podatku, korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej. Warunkiem jest przeznaczenie środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Za cele mieszkaniowe uznaje się między innymi zakup innego mieszkania lub domu jednorodzinnego, zakup działki pod budowę domu, remont lub modernizację własnego lokalu mieszkalnego oraz spłatę kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, o ile został on zaciągnięty przed dniem sprzedaży. Aby skorzystać z pełnego zwolnienia z podatku, cała kwota ze sprzedaży musi zostać przeznaczona na nowy cel mieszkaniowy. Jeśli wydana zostanie tylko część środków, podatek zostanie naliczony proporcjonalnie.

Sprzedaż nieruchomości z darowizny lub spadku

W przypadku spadkobierców przepisy są korzystniejsze. Pięcioletni okres, po którym sprzedaż jest wolna od podatku, liczy się od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, a nie od momentu otwarcia spadku. W przypadku darowizny termin 5 lat liczy się od końca roku, w którym obdarowany otrzymał nieruchomość.

Jak i kiedy złożyć deklarację?

Jeśli sprzedałeś nieruchomość w 2025 roku i podlega ona opodatkowaniu, musisz rozliczyć się na formularzu PIT-39. Deklarację składa się do 30 kwietnia 2026 roku. W tym samym terminie należy wpłacić należny podatek, chyba że deklarujesz skorzystanie z ulgi mieszkaniowej.

Uwaga na tzw. house flipping

Jeśli urząd skarbowy uzna, że sprzedaż mieszkań ma charakter ciągły i zorganizowany, może zakwalifikować taką aktywność jako działalność gospodarczą. Wówczas rozliczenie następuje na zasadach ogólnych, a stawki i zasady odliczeń będą inne niż przy sprzedaży prywatnej.

Powyższy artykuł ma charakter informacyjny. W przypadku bardziej złożonych transakcji warto skonsultować się z doradcą podatkowym lub wystąpić o indywidualną interpretację do Krajowej Informacji Skarbowej.