Czy mieszkanie kupione z „ulgi mieszkaniowej” można legalnie wynająć?

Wielu podatników sprzedających nieruchomość przed upływem 5 lat staje przed dylematem: czy jeśli skorzystam z ulgi mieszkaniowej i kupię nowe mieszkanie, to muszę w nim mieszkać, czy mogę je wynająć? Przez lata organy podatkowe twierdziły, że wynajem wyklucza ulgę. Jednak najnowsze orzecznictwo sądów administracyjnych oraz ewoluująca linia interpretacyjna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej dają właścicielom znacznie więcej swobody.

Własny cel mieszkaniowy vs. Wynajem

Podstawą zwolnienia z podatku (zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT) jest wydatkowanie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe. Fiskus przez długi czas interpretował to dosłownie: „skoro wynajmujesz, to nie mieszkasz, więc cel nie jest własny”.

Obecnie (stan na 2025 r.) dominuje znacznie korzystniejsze podejście:

1. Cel w momencie zakupu: Liczy się intencja nabycia nieruchomości. Jeśli kupujesz mieszkanie z myślą o zaspokojeniu swoich potrzeb (teraz lub w przyszłości), warunek ulgi zostaje spełniony w momencie zakupu.

2. Czasowy wynajem jest dopuszczalny: Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie orzekał, że ustawa nie precyzuje, jak długo podatnik musi mieszkać w nabytym lokalu ani kiedy dokładnie ma się do niego wprowadzić.

3. Ekonomia życia: Możesz kupić mieszkanie „dla siebie”, ale z powodów osobistych (praca w innym mieście, powiększenie rodziny) lub ekonomicznych (chęć spłaty rat kredytu z czynszu) zdecydować się na jego wynajęcie. Nie odbiera Ci to prawa do ulgi.

Na co uważać, by nie stracić ulgi?

Choć wynajem jest możliwy, należy trzymać się kilku zasad, aby uniknąć sporu z urzędem skarbowym:

1. Unikaj „czystej inwestycji”

Jeśli kupisz 3 małe kawalerki w mieście, w którym nie pracujesz ani nie mieszkasz, i od razu wszystkie wystawisz na wynajem, trudno będzie obronić tezę o „własnym celu mieszkaniowym”. Ulga powinna dotyczyć nieruchomości, która realnie może służyć Twoim potrzebom.

2. Najem prywatny zamiast działalności

Najbezpieczniejszą formą jest najem prywatny (opodatkowany ryczałtem). Jeśli wprowadzisz mieszkanie do ewidencji środków trwałych w swojej firmie i zaczniesz je amortyzować jako lokal użytkowy/komercyjny, fiskus zyska mocny argument, że cel od początku był zarobkowy, a nie mieszkaniowy.

3. Przygotuj argumentację

W razie kontroli warto umieć uzasadnić, dlaczego mieszkanie kupione na własne cele jest wynajmowane. Przykładowe argumenty:

• „Kupiłem większe mieszkanie z myślą o przyszłości, ale obecnie pracuję na kontrakcie w innym mieście”.

• „Mieszkanie wymaga jeszcze doposażenia, a czynsz z najmu pozwala mi sfinansować te prace”.

Podstawa prawna i przełomowe wyroki

Sądy (np. w wyrokach z lat 2023–2025) konsekwentnie wskazują, że oddanie lokalu w najem nie stoi na przeszkodzie uldze, o ile podatnik nabył nieruchomość w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych.

Ważne: Przepisy nie określają terminu, w którym musisz zamieszkać w nowym lokalu. Ważne, abyś wydał środki na zakup w ciągu 3 lat podatkowych od sprzedaży poprzedniej nieruchomości.

Podsumowanie dla sprzedających w 2025 roku

Jeśli sprzedałeś nieruchomość w 2025 roku i kupujesz nową w ramach ulgi:

• Możesz ją wynająć bez automatycznej utraty prawa do zwolnienia z podatku 19%.

• Pamiętaj o rozliczeniu najmu (ryczałt 8,5% / 12,5%) – to pokazuje przejrzystość Twoich działań.

• Zachowaj wszelkie dowody potwierdzające, że mieszkanie ma służyć Twoim potrzebom (np. zameldowanie w przyszłości, bliskość rodziny itp.).

Artykuł ma charakter informacyjny. Przy dużych kwotach transakcji zawsze rekomendujemy uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej, która daje 100% ochrony prawnej w relacji z Twoim urzędem skarbowym.

Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat i chcesz bezpiecznie skorzystać z ulgi mieszkaniowej, skontaktuj się z naszym zespołem. Fidelus Nieruchomości w Tychach kompleksowo wspiera klientów przy sprzedaży i zakupie nieruchomości, analizując również skutki podatkowe transakcji. Działamy lokalnie – Tychy i okolice – ale pomagamy także przy inwestycjach w całym regionie. Skontaktuj się z nami, aby bezpiecznie przeprowadzić sprzedaż mieszkania, zakup nowej nieruchomości oraz prawidłowo rozliczyć ulgę mieszkaniową.